Börsegeschichte: Diese S Immo-HV wird in die Börsegeschichte eingehen (BörseGeschichte)

Ein Bericht von Günter Luntsch für http://www.boerse-social.com/hv . 

S-Immo-HV: Übernahmeangst. Selbst in unseren virtuellen Zeiten bleibt eine S-Immo-HV spannend. Wir erinnern uns: CA-Immo wollte Immofinanz übernehmen, Immofinanz hat durch den Kauf von CA-Immo-Aktien zurückgeschlagen, zwischenzeitlich hat sich der unauffällige Dritte Pakete an beiden gekauft. Als Immofinanz sich bei CA-Immo die Zähne ausgebissen hat, hat sie ihr Interesse und Aktienpaket aufgegeben und sich der scheinbar leichteren Beute S-Immo zugewandt. S-Immo wollte aber nicht feindlich übernommen werden, die anderen S-Immo-Aktionäre kamen zu Hilfe, der Angriff auf die Stimmrechtsbeschränkung bei S-Immo scheiterte im vorigen Jahr. Der unauffällige Vierte, der das S-Immo-Paket von ERSTE und VIG an die Immofinanz verkauft hat, hatte plötzlich wieder ein S-Immo-Paket und ein Immofinanz-Paket. Immofinanz will noch immer S-Immo feindlich übernehmen, S-Immo schweigt zur Frage, ob sie Immofinanz übernehmen will, und so geht es weiter, vielleicht wird auch der 12.10.2020 in die Geschichte der Wiener Immo-Übernahmekämpfe eingehen:

Um 10 Uhr eröffnete ARV Martin Simhandl in seiner ruhigen Art die S-Immo-HV. Er war 5 1/2 Stunden lang sachlich und bemüht, er hat alle Aktionärsfragen selbst vorgelesen. Notar Brix hat nur am Anfang die Modalitäten der virtuellen HV vorgetragen. Notar Weigand, Verena Brauner vom IVA und zwei Anwälte fungierten als die vier besonderen Stimmrechtsvertreter. Gleich zu Beginn wurden wir in Kenntnis gesetzt, dass Beate Ponhauser ihre Kandidatur für den Aufsichtsrat zurückgezogen hat. Ihrem Schreiben ist zu entnehmen, dass sie Geschäftsführerin von ETAMIN GmbH und HAMAMELIS GmbH ist und wegen der medialen Kritik von der Kandidatur Abstand nimmt. Der ARV fand das schade, weil mit ihrer Wahl die S-Immo AG die erste AG mit 50% Frauenanteil im Aufsichtsrat gewesen wäre. Laut Notar Brix stünden aufgrund des Rückziehens der Kandidatur von Ponhauser nur drei Kandidaten für die Wahl in den Aufsichtsrat zur Verfügung, eine Nachnominierung sei nicht möglich. Simhandl las die Beschlussvorschläge vor. Auf jeder AR-Sitzung sei mehr als die Hälfte der Mitglieder anwesend gewesen, darüber hinaus habe es Umlaufbeschlüsse gegeben. S-Immo habe 50% weibliche Arbeitskräfte, 42,9% der Führungskräfte exklusive Vorstand seien weiblich. Man biete flexible Arbeitszeiten an, 29% der Arbeitskräfte am Standort Wien seien Teilzeitkräfte. 37,5% betrage der Frauenanteil im Aufsichtsrat per Ende 2019. 82.500 Euro waren laut Simhandl im Jahr 2019 die Einzahlungen in Pensionskassen für den Vorstand, im Vergleich zu 84.563 im Jahr davor. 2019 habe man ein Rekordergebnis eingefahren. Bei S-Immo sei dieser Erfolg nicht einmalig. 2020 werde wegen Corona sehr viel schwieriger werden.

Um 10:23h übernahm Ernst Vejdovszky, er sprach von einem absoluten Rekordkonzernergebnis von 213,3 Mio Euro, deutlich über dem Vorjahr. Der EPRA-NAV sei auf 26,45 gestiegen, das Ergebnis pro Aktie auf 3,21 Euro. 64,7 Mio Euro sei der bisher höchste FFO I, das seien 0,98 pro Aktie. Die liquiden Mittel per 31.12.19 hätten 111,6 Mio Euro betragen, die EK-Quote 43%. Am 15.1.2020 habe man durch eine Kapitalerhöhung 148,9 Mio Euro hereinbekommen, man habe die Emission sogar at market platzieren können. Er sprach von Mieterlösen Hotel von 59,1 Mio Euro, denen Kosten Hotel von 42,3 Mio gegenüber stünden, das halte ich in Coronazeiten für eine Bürde, die S-Immo wird diese Dimension aber aushalten können, auch wenn sich die Krise 2 Jahre hinziehen sollte, wie wir später erfuhren. 22,7 Mio Euro Verwaltungsaufwand würden bei einer Bilanzsumme von 3 Mrd von Sparsamkeit zeugen. Der Jahresüberschuss sei von 204,2 auf 213,3 Mio gestiegen. Man habe Entwicklungsgrundstücke im Wert von 21,8 Mio und selbstgenutzte Immobilien von 124,4 Mio, das seien die beiden Hotels in Wien und Budapest. Die 554,1 Mio Euro "andere finanzielle Vermögenswerte" seien vor allem die CA-Immo- und Immofinanz-Aktien. Von den 1,8 Mrd Euro Verbindlichkeiten seien 1,6 Mrd langfristig. Man habe nicht ausgenutzte freie Linien von 83,3 Mio Euro. Man plane die Fälligkeiten so, dass nicht mehr als 5% der Bilanzsumme auf einmal fällig werden. Man besitze 6% an CA-Immo und 12% an Immofinanz. Aus 425,8 Mio Anschaffungskosten seien 553,2 Mio Buchwert (per 31.12.2019) geworden. Der heutige Buchwert sehe natürlich anders aus, man habe aber 17 Mio Euro Dividende (im Jahr 2019) bekommen, insgesamt habe man bisher 36,4 Mio an Dividenden lukriert.

Um 10:36h übernahm Friedrich Wachernig. Die S-Immo zeichne sich durch Stabilität und Konstanz aus. Vejdovszky sei 10 Jahre Vorstand der Immorent gewesen, danach 30 Jahre Vorstand bei S-Immo. Man mache vieles besser als die Peers im IATX und ATX. Das Immobilienvermögen der S-Immo betrage 2,4 Mrd Euro, davon 31% Wohnen, 39% Büro, 20% Geschäfte, 8% die 6 Hotels und 2% Grundstücke. Mehr als 2/3 des Immobilienvermögens befinde sich in Deutschland und Österreich, also in sicheren Häfen, knapp 1/3 in Osteuropa, in den Hauptstädten Prag, Bratislava, Budapest, Bukarest und Zagreb, alle in der EU. 2019 habe niemand Covid vorhersehen können. Im Q2/2020 sei S-Immo stark betroffen worden. Im 1.HJ habe man Wertberichtigungen in Höhe von 3,4 Mio Euro vornehmen müssen. Der Gross Operating Profit sei um 8,3 Mio Euro geringer ausgefallen. Die Dividendenerlöse von der CA Immo seien erst im 2.HJ geflossen, die Immofinanz habe keine Dividende ausgeschüttet. Es habe aber keine Beeinträchtigungen hinsichtlich Fremdfinanzierungen und Finanzierungskosten gegeben. Büros hätten keine Einflüsse von Corona, es gebe in unserem Portfolio weiterhin Anfragen nach Büroflächen. Einige Branchen werden weniger Bedarf haben, aber nicht alle. Der Mensch sei ein soziales Wesen. Von 6.500 Mietern seien 870 Büromieter, mit einer durchschnittlichen Mietfläche von 450 m2. Online gehe auch offline. In Osteuropa habe das Shoppingerlebnis eine ganz andere Bedeutung. Mehr als 90% (des Geschäfts) werde im stationären Handel bleiben. Es werde Multi-Channelling geben. "Wir werden aber weiterhin gerne einkaufen gehen." Hotels seien unser größtes Problem, aber auch das kleinste Segment. Das werde 3-4 Jahre dauern, bis alles wieder so sei, wie es war, unter der Voraussetzung, dass es Impfungen und erprobte Medikamente gibt, damit es sichere Reisen gibt. Auch Messen, Kongresse, Gruppen- und Städtereisen werde es wieder geben. Das Marriott Wien gehöre uns, das Marriott Budapest, zwei Hotels am Prager Wenzelsplatz, ein Hotel im Business-District in Bratislava und ein Hotel in Bukarest. 9/11 und die Finanzkrise hätten alle unsere Hotels gut hingekriegt. Diese Standards mit den etablierten Betreibern werden wiederkommen. Wir hätten die letzten 5 Jahre auch in unseren Hotels gut verdient, man werde es aushalten, wenn es 2 Jahre schleppend sei. Einige Hotels der Konkurrenz würden schließen müssen, das werde zum Vorteil unserer Hotels sein. "Wir waren und sind immer mit unseren Mietern in Kontakt." 10% unserer Mieter seien mit Anliegen an uns herangetreten, das habe zu zusätzlichen Tätigkeiten im Asset Management geführt, und wir hätten diese Herausforderungen geschafft. Dieselben Personen hätten mit ihnen schon die Finanzkrise gemeistert. Anm: Als Mieter oder potentieller Mieter wäre mir sehr daran gelegen, dass ich auch in den nächsten Jahren noch mit verlässlichen Geschäftspartnern rechnen kann, das Geschäft ist sensibel, neu kehrende Besen können Angst auslösen, wir müssen aktuell wirklich aufpassen, dass der Ruf der S-Immo so gut bleibt, wie er seit Jahrzehnten ist. Im Interesse nicht nur des Unternehmens, der Belegschaft und der Streubesitzaktionäre, auch im Interesse des Großaktionärs bzw. eventuellen Übernehmers.

Teilweise seien wir bereits wieder auf Vorkriseniveau, vor allem im Sporthandel. Unsere Erwartungen lägen in einem guten Weihnachtsgeschäft. 55% des Vorkriseniveaus hätten wir in Sun Plaza, unserem einzigen Großprojekt in Bukarest. Wir kaufen eine Bestandsimmobilie, den Zagreb Tower, nun hätten wir 3 Immobilien in Top-Lage in Zagreb. Dort sei sehr gut gearbeitet worden, sodass auch das Erdbeben im heurigen Frühjahr dem Tower nichts anhaben habe können. Wir kaufen Grundstücke rund um Berlin, weil wir damit rechnen, dass sich dort auch ein Speckgürtel wie rund um Frankfurt, Wien und Hamburg entwickeln werde. 2,4 Mio m2 um durchschnittlich 13,79 Euro pro m2 seien auf 30 Grundstücke aufgeteilt. Wenn wir nur für die Hälfte davon (Bau-)Genehmigungen erhalten, gäbe das ein enormes Potential. Downside-Potential gebe es bei diesen Einkaufspreisen nicht. Anm: Ich habe mir von einem Immo-Vorstand erklären lassen, wie Grundstückskäufe normalerweise funktionieren, und zwar hat man da schon einen Plan, wo ungefähr man was in welcher Dimension hinbauen will, der Inhaber des Grundstücks (z.B. Feld) bekommt dann einen Fixpreis wie z.B. mehr als 200 Euro pro m2 in Wien mit einer Nachbesserungsvereinbarung je nach tatsächlich erzielbarer Nutzfläche, was noch einmal ordentlich ins Geld gehen kann, der Käufer muss sich jedenfalls um die Umwidmung kümmern, und wenn er Pech hat (z.B. plötzlicher Umwidmungsstopp), hat er nur Ackerland, für das in Wien vielleicht 10 Euro gezahlt werden, wenn auf lange Sicht keine Chance auf Umwidmung besteht, aber der Immo-Konzern als Käufer kommt praktisch nie zu 10-Euro-Grundstücken, der Grundbesitzer weiß ja in etwa, wie weit er pokern kann, vor allem wenn rundherum schon überall gebaut wird, also dass S-Immo in einer ganz frühen Phase schon zu 13,79 Euro kauft, zeugt von extremer Weitsicht, weit über die Amtszeit des derzeitigen Vorstands hinaus.

Langfristig rechne man jedenfalls mit der Entstehung eines Berliner Speckgürtels. Wachernig berichtete weiters, dass man durch Zukäufe im Berichtsjahr den Bestand an eigenen Aktien auf 1,916.381 Aktien und somit 2,6% des Grundkapitals fast verdreifacht habe. Der Gegenwert betrage 25,050.405,37 Euro, bewertet nach dem Kaufzeitpunkt, mehr sei auf der Homepage nachzulesen. Um 10:57h bedankte sich der ARV bei Vorstand, Mitarbeitern und Aktionären, Notar Brix verlas die Beschlussvorschläge. Nach Abzug der eigenen Aktien gebe es 71,692.515 stimmberechtigte Aktien (Anm: Marktwert unserer S-Immo also knapp über 1 Mrd Euro). Die Dividende werde in Höhe von 0,70 pro Aktie vorgeschlagen, Ex-Tag 19.10.2020. Anm: Vergesst falsche Auskünfte, die von diversen IR immer noch erteilt werden, es entscheidet einzig und allein der Ex-Tag, ob Ihr die Dividende bekommt oder nicht, kein Zahltag, kein Nachweisstichtag, kein Valutatag: am 19.10. zu kaufen ist zu spät.

Bisher habe man 8 Aufsichtsräte gehabt, vier seien (da vier Mandate auslaufen) also zu wählen, mindestens zwei müssten weiblich bzw. männlich sein, wegen der Geschlechterquote, derzeit habe man drei, die Quote werde daher erfüllt, es komme zu einer Gesamterfüllung mit dem Betriebsrat (Anm: Je mehr Männer die reinschicken, desto mehr Frauen müssen wir schicken, die Personalvertretung hat es also in der Hand, wie viele bezahlte Frauen es im AR gibt, Belegschaftsvertreter arbeiten ja üblicherweise ehrenamtlich). Da die nach dem Rückzug einer Kandidatin verbleibenden drei Kandidaten schon vorher im AR gewesen seien, könne eine Vorstellung unterbleiben. Die in der Satzung enthaltene Altersgrenze für Vorstandsmitglieder solle entfallen, da sie nicht mehr den Usancen entspreche. Um 11:29h war Brix mit dem Vortragen der Beschlussanträge fertig. Brauner als besondere Stimmrechtsvertreterin von Robert Bartel las dessen Beschlussantrag vor. Er wollte sicher gehen, dass die 26,29% der Immofinanz und die 14,24% von Pecik und Freunden nicht gemeinsam abstimmen dürfen (Anm: Er konnte bei Verfassung des Antrags nicht wissen, dass Pecik und Freunde mit ihren Aktien auf die Teilnahme an der HV verzichten, das wurde erst im Rückzugsschreiben der AR-Kandidatin erwähnt). Der nicht zur Wiederwahl stehende Wilhelm Rasinger solle durch Verena Brauner ersetzt werden, um "dem Streubesitz eine Stimme zu geben". Aktionär Petermichl beantragte für den Fall der Streichung der Dividende eine Kürzung der AR-Bezüge um 10%. Notar Weigand benötigte lediglich 6 Minuten, um einen schwer verständlichen Antrag von Aktionär Josef Baumüller bezüglich Fridays for Future vorzutragen. Das Management ist ihm nicht nachhaltig genug. Fast könnte man schmunzeln, denn so beständig wie bei S-Immo ist selten ein Management in Österreich. Aber natürlich ging es Baumüller um Sustainability im engeren Sinn, um Umweltschutz- und Menschenrechtsaspekte. Aber hier ist S-Immo meines Wissens ohnehin nie negativ aufgefallen, ohne Anlass wirkt so ein Antrag halt recht aufgesetzt. Worum es geht: Baumüller möchte, dass Nachhaltigkeit verschriftlicht wird. Meine Meinung: Papier ist geduldig. Es ist besser, wenn man Nachhaltigkeit lebt und nicht beschreibt.

Um 11:45h wurde die Präsenz von 229 Aktionären mit 30,047.133 Aktien und 21,589.030 Stimmrechten verlesen. Die 15% überschreitenden Stimmrechte der Immofinanz waren zu den meisten Punkten nicht stimmberechtigt, zählten nur bei "Kapitalmehrheit", nicht bei "Stimmenmehrheit", so schwierig das im Detail zu verstehen ist. Kurz gesagt: Wo die Dreiviertelmehrheit erforderlich ist, durften auch die Aktien mitstimmen, die für einfache Mehrheiten gesperrt sind. Rasinger vom IVA als erster Fragesteller fragte nach Covid19-Auswirkungen und Einsparungen durch Digitalisierung. Man antwortete, dass man mit 10% der 6.500 Mieter Gespräche geführt und entsprechende Vereinbarungen getroffen habe, Stundungen bzw. Kürzungen, wo es rechtlich angebracht gewesen sei. Es gehe um keine großen Beträge. Hotels habe es stark getroffen. Kurzarbeit habe es weder in Wien noch woanders gegeben, man habe auch keine anderen Staatshilfen in Anspruch genommen. Wir seien sehr froh, dass wir diese Mitarbeiter haben. Es habe keinen Sinn, genau diese Mitarbeiter abzubauen. In den Marriott-Hotels müsse man teilweise auf diese (staatlichen)Hilfen zurückgreifen. Wir würden weiterhin "händeringend" diese Mitarbeiter brauchen. Internationale Roadshows habe man im Lockdown zurückgefahren. Wir hätten eine funktionierende IT-Infrastruktur, die wir in der Zwischenzeit weiter optimiert hätten. Grundsätzlich funktioniere das mit allen unseren Tochtergesellschaften exzellent.

Rasingers nächsten Fragenblock beantwortet Vejdovszky wie folgt: Liquide Mittel per 31.12.19 betrugen 111,6 Mio Euro, per 30.6.20 sogar 223,9 Mio. Über die aktuelle Liquidität wollen wir keine Auskunft geben, weil wir die Daten nicht haben, die gebe es nur zu Quartalsende, die Liquidität sei jedenfalls bei weitem ausreichend, um die Dividende bezahlen zu können. Aussagen über geplante Käufe oder Verkäufe zu treffen sei verhandlungstaktisch sehr schwierig, das könnte nachteilig für die Gesellschaft sein. 2019 habe man 4 Grundstücke verkauft: Berliner Allee, Grundstück bei Budapest, unser Projekt Siebenbrunnengasse in Wien (Anm: an die UBM), Twin Center in Budapest (Hier hab ich eine Zahl von 58,8 Mio notiert, Verkaufspreis insgesamt?). In Weimar, Halle, Erfurt habe man um jeweils etwa 7 Mio zugekauft, den Tower Zagreb um 22,7 Mio Euro (3,6 Mio jährliche Einnahmen, 26.000 m2, fairer Preis, so denken hoffentlich auch die Aktionäre der CA-Immo, die bekanntlich 5% über Buchwert verkauft hat) und ein Grundstück in zentraler Lage in Bukarest (ich habe hier 8,8 Mio notiert, bin aber unsicher). Die Kosten der Immobilienbewertungen per 31.12.18 hätten 171.000 Euro ausgemacht, per 30.6.19 waren es 117.750 und per 31.12.19 133.000 Euro. Büros und Wohnungen (in Deutschland, so war die Frage) seien um jeweils etwa 9,5% aufgewertet worden, Einzelhandelsimmobilien um rund 5,5%. Es habe keine Ausschreibung der Bewertungsdienstleistungen gegeben.

Liquiditätssicherheitsmaßnahmen gebe es, man parke das Geld nur bei entsprechend vertrauenswürdigen Banken, die freie Liquidität sei überwiegend bei der ERSTE veranlagt (Anm: wenn mein jahrzehntelanger Eigentümer mich über Nacht an einen mir unangenehmen Eigentümer verkauft, wäre mein Vertrauen wohl etwas erschüttert, aber solche zutiefst menschlichen Emotionen hat man im Geschäftsleben natürlich nicht). Es gebe ein sehr ausgefeiltes Mehr-Augen-Prinzip bei Prüfung der Rechnungen und Freigabe der Überweisungen. In den jeweiligen Ländern, wo wir Immobilien haben, dürfen Gelder auch freigegeben werden, und von der Hausverwaltung. Es gebe genaue Regeln, und Überweisungen seien nur von bestimmten Konten möglich. In Deutschland habe man einen österreichischen und einen deutschen Geschäftsführer sowie eine Geschäftsführerin für die Hausverwaltung in Berlin. Man zahle marktübliche Vergütungen, "sonst wären die Kollegen nicht so lange bei uns", die Gehälter der zweiten Ebene würden aber im einzelnen nicht veröffentlicht.

Was das Rauskicken (sinngemäß, ist auf meinem Papier etwas unleserlich) eines Aufsichtsrats nach nur 10 Jahren betreffe, obwohl andere schon 15 Jahre dabei seien, so solle die Mehrheit der Aufsichtsräte unabhängig sein, und das werde derzeit klar erfüllt. Das Verhältnis zwischen Langdienenden und Leuten mit frischen Ideen im AR sei ausgewogen. Der AR der S-Immo strukturiere sich gut. Die Zugehörigkeitszeit sei kein Kriterium, das in Bezug auf eine konkrete Person den Ausschlag geben sollte. Anm: Das ist mir zu kryptisch, man könnte ja klar und deutlich sagen, aus welchen Gründen jemand nicht in den erlauchten Kreis der Acht gepasst hat, z.B. kurz und unverblümt "Der neue Chef mag nicht." oder so, wie es jedenfalls die Spatzen von den Dächern pfeifen. Wobei ich natürlich nicht sagen kann, ob die Spatzen recht haben, geredet wird auf alle Fälle, und wenn man keine Informationen kriegt, gibt es Gerüchte. Die Altersbeschränkung für den Vorstand sei nicht mehr zeitgemäß, sie sei nicht im Sinne der Gesellschaft, der AR habe bezüglich der Verlängerung des Vertrags von Vejdovszky noch keine Entscheidung getroffen. 2019 habe es gute Gespräche mit der Immofinanz über eine gemeinsame Zukunft gegeben, die angelaufenen Kosten für Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Anwälte, da habe ich 50.000 und 120.000 bei mir stehen, kann es im Detail nicht zuordnen. Zum Punkt Grunderwerbsteuer sei man damals nicht gelangt, diese damaligen Gespräche hätten kein gemeinsames Ergebnis gebracht. Grunderwerbsteuer sei also kein Problem, es gebe aber immer größere Möglichkeiten der Optimierung und Gestaltung. Man halte 6,3 Mio CA-Immo-Aktien, eine strategische Komponente hätten diese Aktien nicht.

Um 12:11h regte Aktionär Dieter Petermichl an, eine Möglichkeit zu schaffen, dass man die Formulare im Internet direkt ausfüllen kann. Er beklagte, dass Pecik eine Funktion bei der Immofinanz bekleide und daher die 14,2% der Gruppe um Pecik mit den 26,5% der Immofinanz zusammengerechnet werden müssten, ein gemeinsames Vorgehen sei anzunehmen. Vejdovszky dankte für die Anregung zu den Formularen, man werde sich das ansehen. Zur Frage der geringeren Rendite in Österreich und Deutschland sei zu sagen, dass das stabile Märkte seien, die von vielen Investoren bevorzugt würden, daher seien die Preise höher. Man kombiniere das mit den Wachstumsmöglichkeiten in CEE. Der Erwerb der 3,8 Mio Aktien durch Peter Korbacka stehe unter aufschiebenden Bedingungen, nähere Informationen lägen uns nicht vor. Ob es zu einer Übernahme kommen werde? Vejdovszky: "Ob wir das Ziel einer Übernahme sind, wissen wir nicht." Was man dagegen tun könne? Das Investitionskontrollgesetz könnte eventuell auf Immobiliengesellschaften anwendbar sein, wenn Immobilien gehalten werden, die von besonders kritischer Bedeutung sind. Was Corona betreffe, so sei man überzeugt, dass es nächstes Jahr entsprechende Therapien und Impfstoffe gibt. Zur Portfolioausgewogenheit: wir besitzen bereits 2,4 Mio m2 rund um Berlin, wo wir primär Wohnprojekte bauen werden.

Ab 12:19h erfuhren wir auf Berthold Bergers Fragen: Der Mietendeckel in Berlin bei 5,02 Euro für Altmieten bzw. 7,59 (für Neumieten?) sei mit 23.2.2020 in Kraft getreten. Er betreffe 2.000 Wohnungen in Berlin, "soweit sich der Effekt aus den Rechtsvorschriften ergibt". Abwertungsbedarf habe es bis zum Q2 keinen gegeben, im Gegenteil, man habe sogar leicht aufwerten können. Man werde sehen, ob der Mietendeckel verfassungskonform ist. Laut Wachernig nutze man die Live-Streams von A1 und beVideo. Die Erstellung der Geschäftsberichte habe 65.000 Euro gekostet, es seien 500 Exemplare in deutscher und 170 in englischer Sprache gedruckt worden, die Druckkosten hätten 8.000 betragen. Im Vorjahr seien 460 Aktionäre durch 183 Vertreter vertreten worden, die HV habe 52.000 Euro gekostet. Für die virtuelle HV rechne man mit Kosten zwischen 40.000 und 45.000 Euro. Die Stimmrechtsvertreter würden jeweils etwa 3.000 Euro kosten.

Um 12:24h wollte Berthold Gregor Näheres zu den Abschreibungsdauern von 7 bis 30 Jahren bei den Hotels in Wien und Budapest wissen. Laut Vejdovszky seien das die selbst betriebenen Hotels in Wien und Budapest. Gebäudeteile würden auf 30 Jahre abgeschrieben, technische Anlagen und Sanitärausstattung hätten eine kürzere Nutzungsdauer. Das sei ein sinnvoller Zeitpunkt, wieder zu investieren, damit könne die Lebensdauer deutlich verlängert werden. Der Restbuchwert sei in Wien 56 Mio und in Budapest 57 Mio, das sei vom realistischen Wert weit entfernt (Anm: dieser liegt sicher viel höher). Die durchschnittliche Restlaufzeit der Hotelmanagementverträge liege bei 13 Jahren, der längste dauere bis 2040. "Mietausfälle" gebe es in Bratislava, da es zu einem späteren Mietbeginn aufgrund der späteren Fertigstellung komme, derzeit erziele man dort keine Mieterlöse. In Einzelfällen verhandle man, es gehe da um Mietreduktion zwischen 0,9 und über 3 Monatsmieten im Tausch gegen Verlängerung des Vertrags. Nicht vermietete Hotels gebe es nicht, alle hätten einen aufrechten Mietvertrag. Vejdovszky verriet seine Anzahl an S-Immo-Aktien: 24.000, Wachernig: 5.000.

Die längere Wortmeldung der Schafferer Holding GmbH ab 12:30h mit der Bitte um genaue Protokollierung zeugte von echter Sorge vor einer billigen Übernahme wie de facto bei der Immofinanz: Ein Investor kaufe ein Aktienpaket und mische dann bei der Kapitalerhöhung ohne Bezugsrecht ordentlich runter, sodass das ganze eine Übernahme zum Schnäppchenpreis wird. Ich kürze jetzt absichtlich, weil wir erst bei der Halbzeit sind und der Beitrag schon sehr lang ist. Die Aktionärin meinte, üblicherweise fänden Kapitalerhöhungen nur zu Kursen über dem NAV statt, sonst gebe es Kapitalerhöhungen zu niedrigeren Bezugskursen nur in Sanierungsfällen. Die Aktionärin fragte weiters, aus welchem Grund die S-Immo für einen Ausschluss des Bezugsrechts bei Immofinanz gestimmt habe, und ob sich die Immofinanz verwässern lassen wolle. Es sei unzweifelhaft, dass Pecik die Immofinanz kontrolliere. Es gab Fragen an Beate Ponweiser, die sich erübrigten, da diese mittlerweile ja bereits offenbar aus optischen Gründen die Kandidatur zurückgezogen hatte. Schade irgendwie, ich hätte gerne ihre Antworten gehört. Vejdovszky bekräftigte, dass derartige KE-Modalitäten absoluter Standard des österreichischen Kapitalmarkts seien, so könne die S-Immo stets aktuell auf Entwicklungen reagieren. Die Vergangenheit zeige, dass die Gesellschaft sehr verantwortungsvoll mit so einer Ermächtigung umgehe. Die Ermächtigung betreffe auch nur eine Erhöhung bis zu 10% des Grundkapitals, darüber hinausgehend werde es auf jeden Fall Bezugsrechte geben. Man wolle auch großen Investoren die Möglichkeit zum Einstieg geben, die nicht über die Börse kaufen können. Es gebe derzeit keine Überlegungen zu einer KE gegen Sacheinlage. Man habe einen guten Track Record: Die letzte KE sei bei 22,25 Euro erfolgt, während der Buchwert mit 19,26 Euro darunter gelegen sei. Man habe für das Accelerated Bookbuilding eine Investmentbank beauftragt, das sei ein sehr gutes Fenster für diese Emission gewesen. Der Durchschnittskurs des Immofinanz-Pakets sei durch den niedrigen Bezugspreis etwas gesunken. Unsere Meinung zum Höchststimmrecht habe sich laut Vejdovszky nicht geändert.

Der ARV übernahm und stellte fest, dass die Pecik-Gruppe an der heutigen HV nicht teilnehmen werde, es sei nur die Immofinanz mit 19,499.437 Aktien angemeldet und könne nur 11,041.334 Stimmrechte wahrnehmen. Uns lägen nur diese Beteiligungsmeldungen vor. Bezüglich Verlängerung des Vertrags mit Vejdovszky habe es noch keine Gespräche gegeben, es würde aber die Möglichkeiten der Gesellschaft beschränken, wenn er nicht weiterarbeiten dürfe. Es gebe die Bereitschaft der beiden, weiterzuarbeiten.

Um 13:05h wurde die Wortmeldung von Rupert-Heinrich Staller durch den ARV verlesen: "Warum möchten Sie wiedergewählt werden? Wieso glauben Sie, das Vertrauen von Pecik zu haben?" Der ARV meinte, er sei kein Mensch, der in die Zukunft blicken könne, aber es sei "viel Herzblut von mir in der S-Immo". Die Frage, warum man bei der Immofinanz-KE mitgezogen habe, beantwortete Vejdovszky: "Dass wir nicht verwässert werden." Warum hat man Pecik bei der KE der S-Immo aufstocken lassen, obwohl man es nicht hätte müssen? "Wenn ein großer Aktionär zeichnet, sollte das das ABB unterstützen. Sonst ist es schwierig. So ist es uns letztlich gelungen, die Emission ohne Abschlag zum Börsekurs durchzuführen. Es entspricht den internationalen Usancen, dass man hier eine entsprechende Zuteilung macht." Dass wir anschließend gleich bei der Immofinanz-KE mitmachen, mit diesem Spiel hätte ein Julius Meinl seine Freude gehabt, meinte Staller. Warum die S-Immo als größte Einzelaktionärin der Immofinanz auf deren HV keinen Antrag auf Dividende gestellt habe? Warum man in fast allen Punkten mit Pecik und Friends gestimmt habe? Laut Vejdovszky habe man die Wandelschuldverschreibung als nicht im Interesse der Immofinanz betrachtet, angesichts von 2 Wandelschuldverschreibungen der Vergangenheit könnte das ein falsches Signal senden. Dass die Immofinanz im Sommer eine KE deutlich unter NAV gebraucht habe, sei ein klares Zeichen gewesen (dass kein Geld für eine Dividende da ist). Die Fragen, zu welchem Übernahmepreis er eine Annahme empfehlen und ob er nach einer Übernahme weiterhin als Vorstand zur Verfügung stehen würde, beantwortete Vejdovszky nicht klar. Er sah die S-Immo als starkes Unternehmen. Der ARV antwortet auf die Frage, wie man als Spielball der Immofinanzspekulation entkommen könne, dass es wichtig sei, zu performen und zu zeigen, dass die S-Immo Wert habe.

Um 13:24h regte Aktionär Helmut Maukner an, die Aufsichtsratsgesamtvergütung von 239.000 Euro auf zumindest 412.500 Euro anzuheben, da man ansonsten glauben könnte, der Aufsichtsrat arbeite wenig. Um 13:28h begann das Nachhaltigkeitsverhör von Vorstand und Aufsichtsrat durch Josef Baumüller. Das hat mehr als eine Stunde gedauert. Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, ist es recht, dass ich das vorerst überspringe? Sollte es Ihr ausdrücklicher Wunsch sein, liefere ich den Baumüller-Teil gerne nach. Rasinger meldete sich noch einmal zu Wort und bedankte sich bei den Aktionären, die ihn zweimal in den Aufsichtsrat gewählt haben. Er hoffe, dass ihnen bei strukturellen Veränderungen ein fairer Ausstieg gewährt werde. Der ARV dankte ihm für seine Tätigkeit, Vejdovszky dankte ebenfalls. Um 14:42h wurde eine unveränderte Präsenz verlesen. Die ersten Abstimmungen verliefen unauffällig, mit wenigen Nein-Stimmen.

Doch um 14:56h standen den 7,885.240 JA-Stimmen für Simhandl in den Aufsichtsrat sage und schreibe 13,176.743 NEIN-Stimmen gegenüber, das sind 62,56% der abgegebenen gültigen Stimmen. Auch den anderen beiden Kandidaten blieb die Wiederwahl versagt. Es war ein bißchen ein Schockmoment, Brauner fielen die Papiere vom Tisch, offenbar waren die beiden Stimmkarten, die Einspruch erhoben, von Sparkasse Krems und Ernst Vejdovszky. Sparkasse Krems hatte voriges Jahr 166.389 Aktien angemeldet. Mysteriös: bei der Wahl von 2 Kandidaten muss ein Größerer ebenfalls mit NEIN gestimmt haben. Voriges Jahr war Government of Norway mit 1,877.327 Aktien angemeldet, dieses Paket würde größenordnungsmäßig ungefähr passen. Aber ich kann und will mir nicht vorstellen, dass die norwegische Regierung bei diesem so österreichischen Spiel mitmacht. Ohne Einblick ins Anmeldeverzeichnis wird man es nicht erfahren, bestimmt hat jemand anderer fleißig Aktien gesammelt, um der Immofinanz auf der HV beizustehen. Und es ist natürlich jedermanns gutes Recht, so zu stimmen, wie er will. Auch die Aufhebung der Satzungsbestimmung über die Altersbegrenzung des Vorstands wurde abgelehnt. Die Abstimmungsdetails finden Sie hier: https://www.simmoag.at/fileadmin/redakteur/Investor_Relations/Hauptversammlung/2020/Abstimmungsergebnisse-2020.pdf Staller meldete sich noch mit einer kurzen Feststellung, sinngemäß lautete sie: "Wer mit den Hunden ins Bett geht, wacht mit Flöhen auf." Um 15:25h war die HV zu Ende.
S Immo ( Akt. Indikation:  15,06 /15,18, -0,53%)

(Der Input von Günter Luntsch für den http://www.boerse-social.com/gabb vom 14.10.)

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ARV Martin Simhandl, S-Immo-HV 12.10.2020